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　　集中供地，好像并没有降低房企的疯狂。

　　NO.1|壹

　　大家都以为，集中供地后，开发商的选择多了，可以更加理性。但从几个城市的表现来看，并非如此。

　　昨天深圳集中供地，备受瞩目的深圳市宝安区尖岗山地块，佳兆业以25.44亿元+竞配建31000平米（含初始人才房6530平米）获得。

　　这块地表面看起来楼板价不高，但需要配建商业、人才房、社区房等，纯住宅部分的楼板价经过测算大概是7万/平。

　　毛坯限价8万多，楼板价7万，留给开发商的空间只有1万出头。大头全年被政府拿走了，开发商还能赚什么钱？

　　所以对于房企来说，为了1万块钱的空间，必须先交7万块，然后拿1万块买各种材料，最后赚点微薄的代工费。所以房企成本最大的一块是：资金成本。快速开盘或许还不亏，但如果拖拖拉拉，这地绝对亏本。

　　开发商显然早已测算好盈亏点。所以昨天佳兆业做了一件震惊房产圈的事：3点刚拍完宝安的地，5点挖掘机就进场。我估计横幅都是提前准备的。

　　所以拿下这块地之后，房企唯一能做的事情就是抓紧开工抓紧开卖抓紧回款，然后抓紧拿下一块地。这个行业已经没有暴利，只有微利，你不拿地有人拿。起码有一点可以保证：未来房子可以迅速卖出去，不用担心滞销。

　　况且在精装方面，开发商还是有一定操作空间的。

　　NO.2|贰

　　集中拍地，北京、杭州、无锡、广州都已经落锤，其中最火的当属杭州，一次性拿下近1200亿。可以这么说，一次土拍拿不下1000亿，都不好意思说自己是热门城市。

　　杭州的房价涨了这么多，但开发商能赚多少？

　　滨江集团董事长在业绩发布会上说，争取做到1-2%的净利润率水平。很多人觉得开发商利润很丰厚，实际上现在早就不是这个样子了。很多开发商能做到3%已经要笑醒，做到1-2%也是要努力的水平。这也难怪地产股跌得这么厉害。现在问题来了，钱到底被谁赚走了？

　　这次杭州集中土拍，滨江和融信等开发商大获全胜，而绿城一块地也没拿到，稍显落寞。但拿地的房企，不拿着急，拿了也着急。

　　我们以杭州普通地段宁围的一块地举例，融信&滨江拿下的这块地，楼面地价2.2万左右，精装限价3.35万左右，自持17%左右。这样的地赚钱吗？自持的全部要出租，拿到钱猴年马月，把这部分成本去掉，楼板价要达到2.65万/平，开发商要花7000块把房子建起来，还要配装修，谈何容易？

　　但如果不拿地，你的份额没了，影响力也没了，团队也散了。

　　但杭州政府也叫屈，确实卖了1200亿的地，但如果不竞争自持，而是价高者得之，那可能能多卖600亿。所以杭州房产专家分析，杭州政府卖亏了，是大输家。

　　那么最后受益的是谁？是能够参与摇号的人才、无房户，以及运气爆棚的有房户。只会落进少数购房者的口袋。在这57宗宅地中，有一二手房价差红利的房源，大概4万套。如果一人一套，差不多也就4万人能受益。

　　受的，是超级大益——大约4万人来瓜分这600亿元，平均每人150万元。

　　但，这些房子大概率要限售5-8年，买房人真的稳赢吗？嗯，如果现金流没问题的话，应该能够赢。

　　NO.3|贰

　　房企在一线城市抢地，哪怕不赚钱，大家也可以理解。但都跑到县级市抢地，可能还始料未及。

　　前天早上，宜兴一场土拍震惊了不少人，最后价格令人咂舌。

　　据了解，本次参与27家，目前已知房企有：

　　大家、建发、正荣、中交、碧桂园、嘉宏、银城、金科、中梁、龙湖、万科、金辉、新城、港龙、绿城、君悦、爱情、金茂、旭辉、华晟、天安、阳光城、龙信、中海宏洋。

　　结果这场血战被厦门建发拿下来了，楼板价19518元/平，总价17.92亿元，溢价率超过65%。

　　注意，这是宜兴，不是无锡。楼板价已经到2万/平了。

　　而去年江北核心区几块地的土拍结果显示，楼板价也只有2.2-2.3万/平。这说明，宜兴优质地段的地价，正在逼近江北核心区。

　　而资深房产交易专家也感叹，宜兴这两年房价飞涨，好的已经翻了1.5倍，完爆南京各类核心区，专治各种不服。

　　有时候你不得不感叹，只有一线城市才有房地产这句话，是多么的无知和傲慢。最近一年，整个江苏所有的地级市，都在背着南京和苏州偷偷上涨。

　　而南京苏州作为江苏双核，怂了。

　　回到宜兴这块地，房企能赚钱吗？我觉得挺难。楼板价2万，未来房价肯定要3万+了。市场是否能接受，有待考验。

　　NO.4|肆

　　距离南京520集中土拍，还有6天。

　　与杭州竞拍自持面积不同，南京比杭州更大的优势是：过最高限价后摇号。也就是说，对于开发商来说，去杭州买地，本质还是价高者得知，开发商之间是互相内卷的，成本巨大。而南京拍地成本最高就那么多，超过了就摇号，所以能不能买到地，看运气。

　　也就是说：开发商在杭州，拿到的是全价地，而在南京拿地，拿到的是限价地，这样开发商无论怎么拍，最后亏本的概率不大。

　　当然，想在南京赚大钱，也很难，毕竟还有最高毛坯限价。这样最后开发商得一点利，买房人也得一点利。

　　最后流入市场的结果是：南京有不少微小限价房，限价3000-5000就可以叫神盘了。而杭州的限价盘比较多，限价1-2万的盘还有不少。但摇号更火爆，难度更大，竞争更激烈。

　　开发商在杭州是深度内卷，在南京是轻度内卷，但运气很重要。所以到底在哪个城市拿地，就看两地的策略了。

　　其实，我真的想奉劝一句：

　　对于杭州的开发商，可以适当来南京摇地，杭州拿地太过惨烈，南京情况要好不少。

　　对于南京的投资客，可以适当去杭州买房，南京稍微好一点盘都是首付八成，倒挂还不多，杭州的选择显然多一点，首付更低。

　　什么时候南京的限价房能重新多起来？大涨之后。

　　整个长三角的大局，就这样了。

　　部分素材来自无锡楼市情报，杭州楼市情报，德科地产，向小田等

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