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营收4191.1亿元，净利润415.2亿元，手持现金1952亿元……尽管经历疫情考验和“三道红线”等政策影响，万科依然向市场交出了一份颇为稳健的年度业绩答卷。

（来源：万科）

“房地产行业已经进入管理红利时代，未来需要踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”3月31日上午，在年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮针对当前国内房地产行业的发展情况，给出最新“论断”。

从之前的“白银时代”“活下去”，到如今的“管理红利”，有行业风向标之称的万科这次准备如何在全新的行业竞争环境中“转舵”？万科的高管们在业绩推介会上透露了哪些重磅信号？

房地产应该回归实业属性

万科董事会主席郁亮表示，房地产已经进入管理红利时代，随着房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性。

对于过去一年房地产政策的调整，郁亮认为，从“三道红线”“贷款集中度管理”到“土地供应双集中”，所有这些政策都可以向前追溯到一个共同的源头——“房住不炒”。过去4年的政策调控应该已让市场杜绝侥幸心理，清醒地认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性。

“行业回归实业属性，意味着房地产开发业务转向开发经营并重，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”郁亮认为，房地产行业未来的竞争会更加全面和激烈，未来需要踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

郁亮表示，家电行业的发展历程证明，处于管理红利时代的行业依然大有可为。白色家电行业10多年前就进入了“管理红利时代”，2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”。但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场。

对于接下来房地产行业存在的机会，郁亮表示，主要来自客户的需求和城市的发展。

客户需求方面，首先疫情加速了客户需求的变化，从住宅开发的竞争力转向综合住区的竞争力，未来是全能选手的竞技赛；其次租赁市场需求广阔，中央经济工作会议、“十四五“规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。

城市发展方面，随着城市化进入第二阶段，建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。

中证君注意到，郁亮的上述表态在万科2020年年报中已经有迹可循。年报显示，在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13.0%至3774.2亿元。

在新业务转型方面，万科经过多年布局，开始在多个新赛道同步发力。物业服务方面，万科物业”已正式更名为“万物云”，向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”“商企空间服务”“城市空间服务”等业务板块；商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”保持了大中华区绝对领先地位，在149个城市累计服务超1700个项目；租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商；物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商；此外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假与酒店、养老、教育等领域持续积极探索，打造客户愿意买单的好产品、好服务。

回应泰禾债务危机：

解决仍需较长时间

在发布会上，针对市场关心的万科入股泰禾集团问题，万科方面进行了最新回应。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示：“好事难办，入股泰禾仍有较大难度。”

公开资料显示，泰禾集团自2018年以来陷入债务危机。有数据统计显示，2020年泰禾到期未还债务高达555.1亿元，一年内到期负债1464.3亿。去年年7月万科与泰禾签署股权转让协议，泰禾转让19.9%股份，对应总对价约为人民币24.3亿元。

万科总裁祝九胜回应帮助泰禾集团解决债务问题进展时表示，目前进展仍然不顺利。他表示，万科入股泰禾有严格的前提条件，只有在达成全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真正入股。

目前的进度，距离入股仍有相当大的难度，“解题的钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。”对于近期流传的万科与泰禾成立合资公司一事，祝九胜回应称，目前正在酝酿的操盘公司不是接盘公司，并不承接项目的债权债务关系。泰禾问题的整体解决还需要较长时间，但少数项目有可能先行解套。

回应“三道红线”：

有信心年内回到绿档

万科董秘朱旭介绍，截至2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，现金短贷比1.8倍，净负债率18.1%。万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。

中证君了解到，根据监管要求，“三道红线”的具体指标为：剔除预收账款的资产负债率小于70%，现金短贷比大于1倍，净负债率小于100%。参照上述标准，万科去年仅剔除预收账款的资产负债率一项略超指标。

万科财务负责人韩慧华表示，万科2020年期末在手现金是1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18%，属于行业低位。

郁亮补充道，万科并不追求过低的净负债率。今年土地集中供应，对于资金要求有很大的弹性。如果资金方面没有弹性将面临很大压力。所以较低的净负债率也是在等待市场变化的机会。

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